课程背景：

全面营改增后，土地增值税处境尴尬，即不能取消，也不能随意成为地方主体税种。房价忽高忽低，地区差异进一步扩大。后疫情时代，减税降费背景下税务机关通过土地增值税清算来增加财政收入的能动性越来越强，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，企业怎么办？

严稽查形势下如何理解和应对土地增值税清算政策、熟练掌握申报业务、如何灵活运用最新相关法规、防范企业涉税风险？如何进行有效的土地增值税税收筹划，减轻纳税负担、相应增加企业盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

《严稽查下土地增值税清算应对与财务税务协同管理》课程将集中解决房地产土地增值税清算与所得税、增值税、会计处理的统筹协调，以及涉税风险管控。目标是用正确的方法,解决房地产业涉税争议的焦点问题，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧，规避和防范财务、税收风险。

课程大纲：

第一节：近期土地增值税清算审核与稽查典型案件经验与教训

1、近期土地增值税清算典型案例剖析与风险管控

2、土地增值税从严清算对企业的影响深度分析及应对措施

3、某上市房地产公司土地增值税稽查补税五千万总结与借鉴

4、中介机构报告作用问题—税企双方怎样利用中介为自己服务？

5、房地产企业土地增值税清算的时间如何把握？

6、清算单位及清算主体确认争议问题处理。

7、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？怎样做好与所得税汇算的协调？

8、预征土地增值税疑难问题与其他财务税务问题处理。

第二节：土地增值税清算的准备与应对

1、土地增值税清算的基本政策与程序要求和实务应用

2、土地增值税清算三主体分工--土地增值税清算资料的收集和准备筹划要点

3、土地增值税清算的工作流程注意事项－主动清算与被动清算

4、土地增值税的八大筹划方法误区与税务风险

5、土地增值税清算集体审核、集中审核、分段审核新要求与应对

6、查账清算与核定清算的利用空间选择与节税策略。

7、土地增值税减免税合理利用

8、提高土地增值税业务能力的途径与沟通要点

9、税务机关对中介机构及评估机构的新要求

10、存量房、旧房认定与土地增值税清算要点。

第三节：土地增值税收入确认要求与财务税务协同管理

1、商住一体楼统一清算，还是分别清算？如何选择？

2、以房产对外投资缴纳土地增值税和所得税争议问题处理。

3、售后返租土地增值税计税收入确认争议问题处理

4、订金、定金、诚意金、违约金预征与清算及所得税、增值税争议问题处理

5、清算完毕后剩余房产销售土地增值税争议问题处理—怎样利用二次清算降低税负？

6、清算完成后退房款的土地增值税处理争议问题处理

7、拆迁改造用回迁安置房的所得税、契税、土地增值税、增值税处理

8，政府返还土地出让金的六种形式所得税、土地增值税争议问题处理

9、企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款土地增值税处理

10、小产权房、长期出租房屋土地增值税争议问题处理。

第四节：土地增值税扣除项目要求与财务税务协同管理

1、房地产企业土增税清算单位和成本分摊方法争议问题处理

2、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？

3、售楼部、样板房等营销设施费土地增值税与所得税、会计核算争议问题处理

4、公共配套设施计算土地增值税、所得税、会计核算争议问题处理

5、车库、车位、储藏室土地增值税、所得税、房产税、会计核算协同管理方法

6、房地产开发企业开发间接费用计算扣除的争议问题处理

7、房地产企业利息费用的土地增值税与所得税、票据的统筹协调安排

--融资顾问费、统借统还利息、利率上限、票据等处理

8、清算时未支付成本及预提费用争议问题处理

9、土地闲置费及契税滞纳金扣除的不同处理方法

10、市政配套费、人防费、报建费争议问题处理

11、装修费用土地增值税、所得税、会计核算最佳处理方法

12、旧房转让的土地增值税、所得税、增值税、票据争议问题处理

13、契税、印花税土地增值税与会计核算争议问题处理

14、多个房地产项目共同成本费用的扣除方法争议问题处理

15、土地增值税清算、所得税汇算扣除项目支付的截止时间争议问题处理

16、整体购买的未竣工项目进行后续开发建设，完成后再转让的加计扣除的选择协调

17、土地增值税清算时合法有效凭证确认争议问题处理—无发票扣除的规定解析

18、房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除争议问题处理

19、土地增值税扣除成本框架与所得税异同的争议问题处理

20、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

21、当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁、市民广场等公共设施所产生的

成本费用土地增值税、所得税怎样扣除的争议问题处理

22、钉子户额外补偿费用处理争议问题处理

23、无发票的土地成本怎样操作才能税前扣除？

24、开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？

25、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费所得税和土地增值税处理

26、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

27、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？

28、以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？

29、土地使用权评估增值怎样才可以作为成本扣除？

30、房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？

31、捐赠、违约金、资产损失土地增值税、所得税、会计核算的协调管理。

第五节：房地产特殊业务土地增值税与其它税种及财务协调

1、合作建房形式开发房地产，土地增值税、所得税、增值税难点要点关注点。

2、企业合并、分立发生的房地产权属转移征收土地增值税争议问题处理？

3、以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题

4、注销项目公司土地增值税、所得税协同管理与降低税负策略。

5、国家税务总局及各地税务局土地增值税清算政策最新口径分析借鉴

第六节：土地增值税十大避税手段的税务风险防范

1、临界点法

2、费用转移法

3、收入分散法

4、建房方式法

5、合作建房法

6、代收费用法

7、股权转让法

8、关联交易避税法

9、成本分摊避税法

10、清算时间避税法

肖宏伟：

全国资深税务稽查专家；全国资深税务筹划专家；多家上市公司税务顾问；全国税务稽查干部培训资深讲师税务局征管稽查工作二十余年, 全国税务培训一千余场，被学员誉为“税界奇才，实战大师”。参与N多税案稽查、税企争议处理。多次获得税务系统“十佳征管标兵”、“稽查能手”,“税收征管技术状元”等称号。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究，是我国税收实战派讲师的代表。